中房网 | 第七届地新引力峰会·住房租赁论坛：乘风破浪正当时

  2023年5月26日，由克而瑞租售主办的第七届地新引力峰会正式拉开帷幕。论坛当天，现场座无虚席。来自行业协会、头部企业、资本机构、学术研究等领域的来宾汇聚一堂，借由本次论坛的平台契机，交流并共同关注着住房租赁行业的发展。瑞威资管副总裁、COO宋昊受邀出席。

  本次住房租赁论坛的主题是：「乘风破浪正当时」，主持人由业内头部运营商企业——华住集团执行副总裁、城家CEO 王玲 担任。

华住集团执行副总裁、城家CEO 王玲

#第一部分：

  金融助力住房租赁的可持续发展

  作为本次论坛的主办方，克而瑞租售总经理 王伟 ，从行业变化、发展现状、问题及解决方案和未来趋势四个方面，分享了《2022-2023住房租赁行业现状及趋势研究成果发布》报告。

克而瑞租售总经理 王伟

  近一年住房租赁行业的变化主要是房地产行业，由“商品房旧模式”到“租住并行新模式”转变；长租房市场构成从商业化房源为主，过渡到保租房和商业化房源并驾齐驱的状态；企业从被动做租赁转向主动，民企主动拿地通过多种方式切入住房租赁赛道；住房租赁行业公募REITs落地，市场化租赁住房公募REITs有望破冰；稳定运营的项目备受资本关注，加速资产退出。

  行业发展现状中各地保租房筹集压力仍处高位，以集中新建为主向配建为主转变，改建、代理经租转保的重要性提升；机构化长租公寓规模保持持续增长，个人房源新增供应量持续下滑；品牌集中式公寓租金维稳，个人租金增速回落；核心城市长租房出租率相对稳定，整体出租率超80%；金融创新提速，大宗超100亿，但整体量级仍有很大的提升空间。

  在行业问题及解决方案中，王伟主要讲到了长租房发展存在五大问题：第一是整个长租房赚钱的不可持续，持续的不赚钱；第二是REITs目前更青睐保租房，更多优质基础资产商业化项目发行受限；第三个是商业化房源纳保受限制；第四个是保租房申请门槛受限制，供需错配，集中入市、产品同质化导致空置率高；第五个是商业化房源与保租房同责不同权，租赁企业积极性受打击，并对这些问题提出了相应的解决方案建议。

  
最后王伟提到，整个长租房行业将朝着商业化房源与保租房齐头并进，共同发展；租金增长进入平稳期，企业通过租金增收的空间收窄，对运营提效的要求提升；各主体相互合作时更注重专业分工，完成各自诉求满足趋势发展。

  #圆桌1：

  金融助力住房租赁的可持续发展探讨

圆桌论坛1 ： 金融助力住房租赁的可持续发展探讨

左起，（圆桌主持人）孙杨：克而瑞证券资产管理部副总经理、研究院院长

何缅南：光大证券金融地产行业首席分析师

宋昊：瑞威资管副总裁、首席运营官

倪文弢：思睿集团创始人、首席执行官

王戈宏：华润置地长租公寓REITs平台总经济师

赵崇杰：方隅控股投资总经理

  Q1：各位对于目前租赁市场发展的看法？

  何缅南（光大证券金融地产行业首席分析师）：

  光大证券比较早的提出了房地产市场从增量市场到存量市场过渡，可以看到租赁在近期获得比较多的政策支持。一个资产种类能够出现大的爆发，有三点是必须的：

  第一是需要政策支持，央行和银保监会在开发贷、经营性抵押贷款等方面给了好的政策。
  第二是对住房租赁贷款方面有很强的支持,开发贷利率仅有4%，可以申请长达20年的经营性抵押贷款。
  第三是财政对保租房的支持，将增值税由9%降到1.5%，房产税由12%降到4%，为保租房公募REITs3.8%的分派率提供了空间。

  宋昊（瑞威资管副总裁、首席运营官）：

  当前国内的市场比较卷，能选择的赛道相对来讲也比较的卷，特别是涉及到重资产的领域。长租公寓是一个非常好的赛道，有很大的想象空间。

  但目前租赁市场还是有很多的痛点，一是资金端，如资金退出问题，REITs对底层资产的要求非常高的，从类REITs公募REITs的过程还是很漫长的。二是运营端，目前市场项目运营效率还没有达到大家的预期，运营提升难度很大。三是产品端的同质化也比较严重。四是成本端，如何更好地降本增效是租赁企业一直很关心的问题。虽然当前REITs对资产回报率要求较高，但目市场还是很火热的。

  总体来说，住房租赁是一个非常好的市场，未来的想象空间非常大，特别是REITs的市场，未来是一个数万亿起步的市场，我们也会深耕这个市场。但是目前市场在顶层设计和实操层面还存在巨大的想象落差。对此，也呼吁相关的政府部门能够制定更科学、更贴近市场的政策，为市场参与主体提供广阔的参与机会。

  倪文弢（思睿集团创始人、首席执行官）：

  主要从供需端的角度来看：

  从供应端来看，目前市场同质化竞争很厉害，供应量很大。但在这个过程当中，也是有很多的机会。商业化的长租公寓如何提升产品力，如何打磨空间，还有很多改进的空间。供应端虽然供应很大，但是找出差异化很重要。从需求端来看，现在客户的类型，客户的需求，都发生了很大的变化。消费观念的变化，可能又会有一批新的需求的体现。总体来看，住房租赁是一个非常好的赛道，大家可以协力共创。

  王戈宏：华润置地长租公寓REITs平台总经济师

  谈市场大家都比较容易达成共识，我就经历的这十年租赁市场发展谈一点感想。

  第一个感受是租赁行业做了十年仍没做出闭环。全世界很少有像中国拥有数万亿级规模的租赁市场，上万亿的市场为什么没有能做好，没有能形成闭环，这值得讨论。

  第二个感受是轻中重每一种商业模式都有优势与困难，都有自己的生存空间。

  重资产模式上华润置地最初花几亿在上海买租赁用地，并没有特别纠结未来收益，更多的是承担央企对人才在上海住有所居的责任；中资产模式是前几年很多企业选择的发展模式，后来包租模式因为竞争使得经营出现问题，遭人诟病，但华住集团仍能通过包租模式做的非常好；轻资产很多企业愿意做，但实际有很多竞争，轻资产规模和营业额很难做大。

  轻中重资产无法简单的判断哪个好或哪个不好，这是每个企业的选择，只要做得好就是正确的模式。

  第三个感受是住房租赁行业壁垒极高，行业和金融、政策紧密相关。住房租赁发展的十年培养了非常多优秀的运营管理机构，但在租金和资产上这两个重要的环节上没有得到有效的解决，使得好的运营机构缺少资金和资产的支持而无法形成真正的哑铃结构，达到完整的资产闭环。

  第四个感受是华润作为央企有担当有远见。华润有巢作为央企积极承担“租购并举”政策，在上海拿下两块租赁用地并进行建设管理，当机遇来临时，华润有巢在各个方面都做好了退出的准备，因此华润有巢很有幸成为了第一个上市的机构化长租公寓企业。

  赵崇杰（方隅控股投资总经理）：

  方隅公寓从一开始就以大资管的模式来开始的，刚开始时候大部分投资者对重资产租赁公寓不认识，不感冒，也觉得收益率不高，所以当年投融资也都是比较有挑战的。这五年一路走来，随着市场慢慢成熟，越来越机构化，品质管理的越来越受消费者租客，投资者，政府监管层的认可。运营商业务模式来说，也趋向定制化产品，长期持有类型的租赁公寓业务模式。

  今天大家讲了很多精细化运营，这对于运营商来说我认为是基本功，基本盘。但是从投资者的角度来说， 靠运营弥补投资的错误是不存在的。很多企业在有资本，政策的助力下，就容易“一窝蜂”盲目追求规模：过去十年的中资产模式，在上海的大办公大园区市场，都是地产资管行业很痛苦的经验教训。我们看看今天上海的租赁公寓市场现状，有很多增量发展机遇，但是从供地，投资角度，部分板块有可能会有过剩，同质化的情况。因此，我在这里呼吁各位投资者和运营商，投资保持纪律，理性。

       Q2：目前国家正在金融端大力推动住房租赁行业的发展，您觉得金融在住房租赁行业扮演的是怎样的角色？

  Q3：在房地产市场下行的大背景下，企业的投资侧重点发生了怎样的变化？如何看到目前的保租房和长租房市场的发展？

  Q4：华润有巢作为市场上首单市场化机构运营的保租房REIT的原始权益人，在发行过程中遇到了哪些困难？有些什么经验可以分享给大家？

  Q5：方隅在去年升级了自身战略，坚定“双聚焦+大资管”战略，同时完成了3个重资产项目的退出，请简单介绍这3个项目的情况，方隅有怎样的经验可以分享？

  （Q2-5，详情回顾请移步“克而瑞租售”公众号，圆桌专帖）