网易 | 《赁客秀》第21期：长租房企业经营模式和盈利能力研讨会

近年来，随着住房租赁利好政策的频发，我国住房租赁行业正进入快速发展阶段。2022年，行业迎来了实质性拐点——保租房公募REITs的上市，为行业打通了“投融建管退”的闭环。去年开始，不少租赁运营商开始实现盈利。如何发挥自身运营价值来实现盈利的持续增长，将成为企业需要研究的课题之一。

为了能更好地展现租赁运营企业的运营价值，7月28日，“长租房企业经营模式和盈利能力研讨会”在上海克而瑞集团总部成功召开。与会嘉宾包括：

建信住房租赁私募基金管理有限公司投资管理一部总经理白廉

建信住房租赁基金运营管理部业务副总张泽宇

天猫好房集团副总裁何义

中银资产管理有限公司资产证券化部助理副总裁董嘉杰

上海银行授信审批部赖良琴

黑石(上海)股权投资管理有限公司执行董事任奕琦

思睿集团地产投资部董事总经理冯墨

央地禾新私募基金董事总经理王海山

港城领寓总经理贾鲁娜

上海中城联盟投资管理股份有限公司金融市场部总经理周航

信保基金投资一部总经理李亚伟

上海建工基金投资部总经理韩轩

远东宏信建投基建业务部副总经理吕迎迎

中交二航局上海建设工程有限公司总经理助理李灵

南房集团租赁负责人刘博

城家战投部副总裁秦婷婷

平安不动产租赁住房投资总监程曦

睿星资本资产管理总监张慧星

瑞威资管品牌市场部总监郑涛

高和投资管理部投资经理孟茹

中冶华东片区商务负责人马玥

象屿金控消费金融事业部总监杨建德

上海邦信阳律所刘慧

中信建投房地产分析师黄啸天等。

会议伊始，克而瑞租售总经理王伟，发布了《中国住房租赁行业发展现状及租赁企业盈利能力研究报告》。从行业变化、发展现状、企业盈利能力探讨三个方面进行深入分享。

1、行业变化：经过多年的发展，我国房地产行业由“商品房主导旧模式”向“租住并行新模式”转变；长租房市场构成从商业化房源为主，过渡到保租房和商业化房源并驾齐驱的状态；企业从被动做租赁转向主动，民企主动拿地通过多种方式切入住房租赁赛道。住房租赁行业公募REITs落地，四只保租房公募REITs市场热度下降，目前与最高位价格下跌均超过10%；稳定运营的项目备受资本关注，加速资产退出。

2、发展现状：各地保租房筹集压力仍处高位，以集中新建为主向配建为主转变，改建、代理经租转保的重要性提升。新增租赁相关土地整体供应量降低，拿地企业更加多元。租赁社区项目加速入市，机构化长租房规模持续增长，国家队占比提升，租金城市分化严重；个人房源量价齐跌。核心城市出租率相对稳定，整体保持在90%上下。金融创新提速，2023年上半年长租公寓物业成交74.1亿，成交金额大幅提升。从业主体更加多元，新进品牌明显增多。

3、企业盈利能力探讨：住房租赁行业的轻中重三种商业模式各有侧重，目前国内企业更偏向轻重两端；国外典型租赁企业也以轻重模式为主，重资产模式资产回报率可达8%以上。租金、出租率决定了项目的EBITDA-U，目前上海租赁市场这两指标整体均下降；经测算，国内租赁企业轻、重资产项目运营十年平均EBITDA率均不超过6%。对比国内外租赁企业的盈利能力，资产退出获得的资本升值收益至关重要。目前重资产主要退出方式是大宗交易和REITs上市，央企两种方式均能涉及，而国家队企业以REITs退出为主；租赁企业的轻资产运营管理可与基金公司的资管投资相结合，共同提升资产价值。

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