瑞威资管产业解析（2）：国内房地产市场政策与短期热点

房地产是所有商业活动的载体，国民经济的重要支柱；但由于长期以来的行业发展惯性，房地产投资集中于以高周转为特征的住宅市场，各类市场参与主体长期粗放式举债发展，导致企业及居民整体债务规模快速增长，产生了行业过度金融化的风险。

因此，政策对于房地产市场进行了调控，着重于对住宅市场，希望构建政策的长效机制。从政策手段来看，以房企降负债、居民去杠杆为核心，从金融调控、土地供给改革、住房租赁等领域，并结合常规限购限售等政策，截至目前已构建了相对完整的调控体系：

上述调控措施，核心目的在于鼓励房地产回归“居住属性”，提前化解地产行业过度金融化风险，促进风险化解的 “软着陆”，以实现市场平稳过渡，促进行业长期稳定健康发展。

虽政策目的并非打压行业本身、政策仍支持合理自住需求，但在去杠杆调控政策之下，行业发展增速趋于下降，各类市场参与主体均面临一定的流动性压力，市场需求客观上受到抑制。上述也引发了市场对于重资产商业模式的担忧，对整体重资产领域的投资产生了影响。

2、随着调控进入深水区，房企阶段性面临较大的现金流压力

去杠杆政策有效执行、调控进入深水区，整体住宅市场的行业经营风险开始显现。近期市场热点风险事件的发生，也体现了房企通过高负债实现高速扩张的模式难以为继。

近期行业经营风险的集中显现的原因在于，供需两端的融资渠道收紧，导致房企阶段性面临较大的现金流压力。具体来看，出于“三条红线”等金融审慎监管要求，房企融资途径收窄，促使房企加强销售回款力度改善资产负债情况；但随着贷款集中度管理政策的出台，居民购房端的销售回款现金流也受到抑制，体现为房贷利率上调、放款周期普遍延长、房地产信贷增速持续下降，这一领域的调整从结果上来看影响十分深远，甚至可以归结为最严苛的调整工具。

需要强调的是，政策近期对居民需求端的按揭贷款发放进行限制，实质为不鼓励居民大规模通过杠杆购房、防止信贷资金违规流入房地产市场，有助于打击投机购房倾向；但购房资格的严审查，放款周期的延长，也抑制了一部分刚需改善等合理购房需求。最终，购房消费领域的预售资金回款压力、交房压力，更多地由房企自身来承担。我们认为这类的管理应该利用高科技大数据的手段更加精准的予以实施，既满足居民正常的购房置业需求，满足房地产企业正常的房屋销售回款诉求，亦能够有效的打击炒房行为。

3、资产本身具有价值，同时政策具有底线思维和纾困经验，部分房企出现经营危机整体来看不会引发系统性行业危机

回顾近期市场热点风险事件，部分房企出现到期债务难以偿付的问题，实质上更多地体现为企业经营层面的流动性危机，而非房地产资产本身出现价值危机。

从房地产的资产价值来看，国家层面通过去杠杆，积极推动行业金融风险的提前化解，尚不存在因信用无序扩张而导致资产价格大幅下跌的风险。整体行业市场的价格支撑仍然存在。同时在国家政策层面，随着调控的不断深化房地产市场亦拥有较强的政策空间，根据相关的研究及案例，政策具有 “底线思维”及较为成熟的救助体系。因此，整体市场的风险仍然在控制之中，接下来的重点在于防范区域突发事件引起的风险传导。

4、政策展望及房地产投资展望

着眼于行业稳定健康发展的诉求，未来政策的精准调控能力将面临更大的挑战。政策需要更为精准化的调控，从而使得房企在严监管下保持稳定经营的能力：一是真实区分各类购房需求，在销售回款层面加强对合理自住需求的信贷放款支持；二是支持房企在土地一级整理及二级开发中的合理市场化收益及常规贷款的获取，缓解企业经营的现金流压力；三是在土地供给端，在提高竞拍门槛、提升住房品质的同时，进一步控制土地溢价率，并结合房企自身经营实际情况对竞拍条件进行市场化调整，促使房企实现单一项目合理利润率。

短期内由于行业过去发展的惯性，政策带来的转型的阵痛将进一步升级，同时也是行业风险逐渐出清的过程。长期来看，政策将引导行业长期稳定发展。因此，对于房地产投资而言，应持更加谨慎的态度，而不是盲目悲观。但更加考验市场参与主体的逆向思维能力、专业化能力。客观来看，不同体量的房企、不同区域受到系统的冲击力不同，市场认知度也存在不同，投资机构应谨慎研判。短期内行业流动性受限，核心是关注资产本身的价值，当前环境下利润指标相对于现金流指标更加重要。

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