瑞威资管产业解析（3）：当前市场环境下的房地产投资策略

编者注：2021 年在房地产行业发展历史上可谓影响深远的一年。分析当前行业现状，可以清晰的看到，房地产行业已呈现积极变化。不仅快速实现了降杠杆，房企报表质量明显改善。而且部分综合能力较弱的房企加速出清。同时，伴随集中供地优化、行业毛利率拐点可期。在行业基本面渐趋稳定的形式下，房地产行业如何审时度势的开展投资行为哪？

上两期，瑞威资管从房地产市场的投资分析、房地产市场政策及短期热点等方面分析了中国房地产市场的概况。本期，我们将围绕“当前房地产市场的投资策略”继续展开分享交流，期望能在房地产投资领域有更深入的解读与理解。

在目前市场环境下，瑞威资管的房地产投融资业务持谨慎研判态度，主要投资于有一定支撑的品牌房企开发类领域和有一定特色的商业、长租公寓并购领域；并将持续关注其他的产业类新项目及特殊机会投资项目。

1、地产私募基金-传统地产开发类领域投资策略

从经济发展及供需关系分析，以住宅为代表的传统开发行业仍具备一定的投资价值。地产私募基金投资策略主要体现为区域选择策略及合作方选择策略：

1）区域选择策略：选取优质城市群/核心都市圈的重点城市进行投资。

虽不同区域短期的市场热度及涨跌幅有所不同，但从区域发展本身来看，核心城市的资源稀缺性及投资价值始终存在，可有效抵御周期性的风险。

核心城市的资产价格具有人口及产业支撑，房地产供需关系较为健康，资产价格已经过市场验证。全国24个核心都市圈聚集了全国超30%的人口，创造了50%以上的国内生产总值。相对而言，核心都市圈的重点城市土地稀缺更为稀缺；同时，地产投资应选择需求端有长期支撑的区域，经济资源的集聚将带动市场份额持续向核心都市圈集中。

上述区域尤其是重点城市虽面临政策调控压力，短期内市场可能存在一定的波动，但资产价值长期存在。以集中供地政策为例，2021年上半年首次集中供地土拍热度远超预期，热点城市地块竞争激烈；随着二批次土拍门槛进一步提升，后续批次供地成交热度有所下行，但优质地块仍受到较多的关注度。

2）合作方选择策略：选取稳健经营的品质房企进行深度合作。

在行业整体去杠杆的环境下，房企面临三道红线、贷款集中度管理、购地资金来源审核等监管要求。未来的市场资源、政策资源将持续向稳健经营的品质房企集中。

集中供地的土拍门槛提升，区域龙头房企凭借获取优质土储资源禀赋，可实现较高质量的规模及现金流增长。随着行业整体利润率趋平、融资受限，房企需要持续拿地以保障核心城市市场占有率、补充销售现金流。集中供地增强了土地市场透明度，同时也提高了准入门槛，核心城市土拍条件日益苛刻，例如部分城市限制三道红线均踩线的房企拿地，多地开启竞品质模式、试点现房销售等，导致资源进一步向龙头房企集聚。以首次集中土拍情况为例，TOP10房企拿地金额占比近三分之一，规模房企、国企等资金实力雄厚的房企规模及资金效应进一步放大。

稳健经营的品质房企相对而言可更好地应对短期流动性压力。目前在行业流动性减弱环境下，导致阶段性的地产投资下行；坚持稳健经营的房企，在行业降杠杆的过程中持续补充优质土储，稳步改善资产负债表，可实现较高质量的规模增长。

我们同时留意到，大不等于强，对于房地产企业规模优势并不一定能够转化为先进生产力，我们亦留意到部分优质区域的中小开发商，如果具备一定领域的专业优势，在整个市场之下有可能会获取一定的机会型项目。

瑞威资管将根据上述策略加强与品质房企的深度合作，精细化选取合作对象——审慎考察合作对象的城市布局策略、土储情况、实控人情况等，研判项目本身质量，深耕部分优质区域、控制投资总量规模，加强与上述合作对象的股权投资合作。

2、地产私募基金-持有型资产收并购领域投资策略

当前全面促进消费的政策奠定了商业资产的发展空间。十四五规划中，全面促进消费已成为应对中长期挑战、保持经济韧性的必要之举。2020年消费占GDP比重达到54.3%，消费具有经济增长稳定器与压舱石的意义。商业地产作为重要的消费场景，具有持续改善的空间。同时，长租公寓市场亦是国家整体住房市场的一个重要的战略板块，我们留意到一线城市租金市场短期的增长幅度相对客观，我们也仍将继续关注这一市场的投资机会，特别是国家对于REITs市场的后续建设。

3、地产私募基金-其他投资领域

产业地产等地产多元化新业务现阶段尚未形成稳定可持续化的盈利模式，私募基金投资时机仍待市场论证；但瑞威资管仍持续关注地产多元化新业务的后续投资方向。

另外，特殊机会类项目当前具有逆周期的布局优势。瑞威资管已于2014年开始在该领域进行投资实践，从早期的收包处置到单一项目重组，不断与更多机构建立合作。瑞威资管将持续谨慎研判，关注特殊机会领域的投资机会。

我们的观点与展望：

瑞威资管作为地产投资老兵，深度认可国家目前在房地产市场整体调整的战略方向，在这一时期对于房地产投资要积极求变，同时也要坚守专业。基于房地产市场整体数十万亿的体量，我们认为在微观领域市场依然存在大量的投资机会，我们认可房地产行业本身基于经济发展及供求关系的投资价值，认可核心城市的发展潜力。去杠杆政策环境客观上加速了各类市场波动、暴露了各类主体的经营风险，但体系具有自我修复及重建的能力，长期来看，房地产将回归居住功能，资产价格将回归自身区域价值，企业经营规则将得到治理与重建，政策将引导行业长期稳定发展。

瑞威资管在房地产投融资业务领域仍将持续进行深入研判与实践，加强与稳健经营的品质房企在开发领域的股权投资合作，控规模、控杠杆；同时积极布局商业存量物业收并购及运营提升的投资机会，以及城市更新、特殊机会投资赛道。

整体而言，我们对政策不应持盲目悲观态度，而是应拥抱监管、响应政策，对市场持有敬畏之心、回归最基础的投资逻辑，通过正确的道路以谋求长远稳健发展。