勠力同心，不动产资管业务发展之路 | 朱平总裁出席“中国不动产金融峰会”并做专题分享

2022年10月28日，由上海交通大学上海高级金融学院主办的“中国不动产金融峰会”在上海中心成功举办。瑞威资管连续第四年以战略合作的方式参与举办本次峰会。瑞威资管董事会主席、总裁朱平先生出席峰会并做“勠力同心，不动产资管业务发展之路”的专题分享。

【以下为朱平先生分享观点摘选】

中国房地产行业正处在30年来最大的变局，据国家统计局的数据显示，2022年1—9月份，全国房地产开发投资同比下降8%、商品房销售面积同比下降22.2%、房屋新开工面积同比下降38%、购置土地面积同比下降53%。同期，房地产融资、资管业务均大幅萎缩。在这场大变局中，以瑞威资管为代表的房地产私募基金也正在寻找新的投资契机。

过去几年，三条红线、集中供地、限购限贷等众多调控政策，推翻了原本房地产行业粗放及杠杆式的经营逻辑，房地产行业正面临一个全新的时代，一个以存量不动产与不良资产为主要投资类别的新时代——“不动产资管时代”。

在新的时代里，原有的资本投资结构不再适用、增量开发也不再是资本关注重点、资本开始寻找新的利润增长点。尤为重要的是，在新的时代里，资产管理人的角色会愈发突出，资本市场也将形成以不动产私募股权投资基金和REITs为主导的多层次的市场体系。

【“存量不动产”市场的投资之路】

一、存量不动产存在投资机会的三个价值增长原因

1、资产价格涨幅放缓、租赁收益回报不断上升，推动原本和住宅资产严重倒挂的存量资产的价格回到其正常的水平；

2、社会资本冲着稳健而又相对较高的资金回报不断注入，未来可期的REITs市场的不断完善进一步释放了资产流动性，原有积淀的资本存量被盘活，形成良性的正循环；

3、随着利率不断下行，资产收益率不断上升，自然而然资产价值也随之提升。

（高达300万亿的存量市场）

二、存量时代的不动产投资价值模型重构

存量时代，不动产资管机构需要用净现金流和资本化率的模型来解决问题。把存量资产的现金流做出来，然后通过盘活流动性、盘活资本化率，通过金融能力把现金流上翻成资产价值的变现能力，这才是不动产资管的核心能力。

三、存量时代的不动产产业链价值挖掘

不动产资管时代，对资产管理人的要求将会非常高，对全产业链的有效把控有助于带来更多的投资机会和更大的收益。

1、产业链价值挖掘的四个维度（运营、业态、客户和品牌）

在运营维度，通过调整租金策略、调整推广策略、调整物业公司和运营团队的方式来降本增效；

在客户维度，上游需要引入高等级的投资人和交易对手，下游可吸引高素质的租户和商户；

在业态维度，需要研判产业方向和转变资产用途；

在品牌维度，可以提高口碑并提升品牌势能，可以扩大规模来巩固市场地位。

2、产业链价值挖掘需具备的核心竞争力

国内的不动产资管，不少是单独聚焦在运营端或资金端，实际上资产管理是一个系统的、整合产业链上下游进行发展的过程，募投管退缺一不可。

真正合格的不动产资产管理人，既要懂资产运营，从产品到招商、到运营管理进行全程把控。又要有投资能力，能制定投资策略、投资逻辑，并开展投后管理与风险管控。

四、投资案例分享

在该案例中，长租公寓在投资逻辑上是有结构性机会的。不动产资管机构要善于把握投资时点和打造资产组合，真正的价值在于管理人要能够适应周期，在资产改造前成本足够低的时候介入，通过精细化的运营实现价值提升。目前，长租公寓行业由于房价水涨船高、租金回报率不足、融资渠道受限、运营能力等多方面的原因，其投资价值还显得相对薄弱。但随着住房租赁市场的政策利好以及公募REITs政策的推出，长租公寓在地产金融创新领域有着丰富的想象空间。

【“不良资产”市场的投资之路】

一、不良资产行业充满投资机遇

1、行业规模：近几年，在需求收缩、供给冲击和预期转弱的多重压力下，我国宏观经济环境面临严峻挑战，不良资产规模也逐年上升。公开数据显示，至2021年底，国内不良资产规模上升至5.88万亿元，其中商业银行不良贷款余额约2.85万亿元、非银金融机构不良资产达1.57万亿元、非金融企业的不良资产规模达1.47万亿元。另自去年下半年以来，房地产开发商频频出现流动性困难。根据中银证券的测算，我国房地产行业不良资产规模已达2.08万亿元，出险企业已超30家；

2、政策支持：2021年以来，监管机构对不良资产行业推出了一系列监管政策，推动资管公司聚焦主业、创新不良资产处置手段、积极发挥维护金融稳定和盘活存量资产的重要作用；

3、金融助力：据基协数据显示，截至2022年8月，全国私募股权、创业投资基金管理人共有14,726家，其他私募投资基金管理人403家。

二、私募基金的不良资产业务模式

三、投资案例分享

四、不良资产价值挖掘需具备的核心竞争力

要想真正从不良房地产项目中获取收益，核心在于资管机构能否通过提升资产质量或者资产本身升值提高处置价值，或者以足够低的价格和风险获取资产包。对于不良资产管理公司而言，以足够低的价格和风险获取资产包已不是难事，但如何转化不良项目，使沉淀的资产再度复活，却是不良资产处置中一项难度很大的工作。房地产不良项目的投资和处置需要综合的、跨界的能力，要打通“金融+法律+地产”三个维度。

【不动产资管时代，全方位保驾护航共促金融服务实体经济】

不动产资管时代，私募基金的发展离不开行业和监管单位的支持，包括：产业支持、监管支持、市场支持、行业合力、金融助力及司法支撑。

从市场前景看，随着中国不动产行业从增量时代步入存量时代，适合作为不动产投资标的的优质资产规模已达万亿级，不动产资管的黄金时代正在开启。

未来，我们更应关注以下三点：

1、具有稳定现金流的收益型物业将成为投资标的市场的主角；

2、以短期套利为目标的市场正在逐步变革为以支撑价值创造、共享价值收益为目标；

3、从长远思考，中国不动产行业依然大有可为。存量时代资产的运营要以长期主义为原点，选择合适时间节点判断投资项目，逆周期投资，顺周期变现，从而获得阶梯式的回报。

本届峰会由上海交通大学上海高级金融学院主办，瑞威资管连续第四年以战略合作的方式参与举办。峰会以【赋能与融通】为主题，聚焦不动产及不动产金融行业发展与变革中的机遇，分享行业精英的研究成果与实践经验，加强合作互动与学习共享，促进行业的长效、健康与发展。不动产资管机构也将在房住不炒、租购并举的政策背景下，利用“资本+专业”的力量，以金融服务实体经济，支持实体经济高质量发展转型，实现投资人、企业、金融机构、地方政府与社会的多方共赢。

瑞威资管，将基于在不动产领域多年的根植，与所有与会同行一道，把握未来趋势，带着问题寻找答案，带着答案走向希望。