后疫情时代经济增速放缓,不动产企业资金链紧张,不良资产数量增长,特资市场已进入买方市场。对于资产端而言,资产处置的主要痛点是什么?作为特殊资产处置端知名企业,在提升困境资产价值以及提升处置效率方面有什么宝贵经验?瑞威资管副总裁、COO宋昊分享到,瑞威资管长期专注于底层资产的商业价值。因此,围绕资产处置的痛点,我们认为可以按照资产类型分为两类。第一类主要是住宅开发类项目。我们认为此类项目纾困的核心在于各方博弈,包括购房者、金融机构、投资方以及特别重要的监管部门等等,如何形成多方公认的危机解决机制,使得项目向健康的方向发展,这是这类资产处置的一个核心痛点。第二类是目前市场比较常见的运营类资产中出现的不良。这类资产前期主要是对不良资产的债权、债务进行梳理和清理,形成足够的资产价值空间。中期通过建设、运营进行提升并最终通过REITs或大宗交易等方式完成退出。其痛点主要在不良阶段的利益分配、求同存异以及最终通过何种方式进行退出。
随后,围绕价值发掘,宋昊同样根据资产所处不同阶段,提出有针对性的观点。第一阶段,如何在不良阶段通过法定或各类途径,达成一个相对“便宜”的资产价格,实现价值发掘。第二阶段,资产成熟后,如何通过运营,例如注入新的业态、引入新的商管团队等方式,进一步提升运营回报率;或者通过提升项目某些品质提升最终的销售价格,这是实现资产价值增值的核心方向。第三阶段,对于持有型物业,最终可能需要通过发行公募REITs退出。目前,国内部分企业已经可以发公募REITs,这类企业可以获得较好的议价优势,同时呼吁更好地监理国内公募REITs市场。
最后,宋昊还认为,不良资产的处置链条很长,需要众多专业机构参与。从参与主体而言,需要整合更多的相关资源,例如律师、会计师、资金服务提供商以及运营数据提供商等各方,形成一套完整的方案,以确保效益最大化。此外,鉴于整体市场尚未恢复,未来也存在一定经济波动,这个时候的投资特别是不良资产的投资,更应保持底线思维,不同阶段赚取相对应的资金并承担对应的风险,但无论怎么变化,务必要将资产权益牢牢控制。