瑞威资管四月产业研读概览:聚焦特殊资产赛道,持续根植不动产资产处置

编者注:

2023年1月9日,中国人民银行旗下媒体《金融时报》称,回顾过去一年,随着政策的调整,我国不良资产市场正在进入新的阶段,呈现出竞争更加激烈、业务不断拓展等特点。

同时,在外部环境变化以及政策的推动下,我国特殊资产市场的发展正步入成熟阶段,特殊资产行业的生态以及相关配套的基础设施也在不断地完善。特殊资产行业的发展以及风险处置效率的提高,也为我国应对和化解经济、金融风险,盘活存量资产,提升资源配置效率,提供了更好的支撑。

2023年4月18日瑞威资管副总裁、COO宋昊受邀出席“2023中国特殊资产(不动产)高峰论坛”并参与《特殊资产的处置痛点与价值重整》圆桌论坛。同日,瑞威资管特殊资产事业部总经理赵永华受邀出席“2023观点资本圆桌”并参与《不良资产处置新途》圆桌论坛。与众多产业同仁一起展开探讨与交流。以下为会务概览。


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第一场

“2023中国特殊资产(不动产)高峰论坛”

时间:2023年4月18日

地点:上海宝华万豪酒店

主办方:CRIC克而瑞


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瑞威资管副总裁、COO宋昊参与发言

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议 题
后疫情时代经济增速放缓,不动产企业资金链紧张,不良资产数量增长,特资市场已进入买方市场。对于资产端而言,资产处置的主要痛点是什么?作为特殊资产处置端知名企业,在提升困境资产价值以及提升处置效率方面有什么宝贵经验?
观 点

瑞威资管副总裁、COO宋昊分享到,瑞威资管长期专注于底层资产的商业价值。因此,围绕资产处置的痛点,我们认为可以按照资产类型分为两类。第一类主要是住宅开发类项目。我们认为此类项目纾困的核心在于各方博弈,包括购房者、金融机构、投资方以及特别重要的监管部门等等,如何形成多方公认的危机解决机制,使得项目向健康的方向发展,这是这类资产处置的一个核心痛点。第二类是目前市场比较常见的运营类资产中出现的不良。这类资产前期主要是对不良资产的债权、债务进行梳理和清理,形成足够的资产价值空间。中期通过建设、运营进行提升并最终通过REITs或大宗交易等方式完成退出。其痛点主要在不良阶段的利益分配、求同存异以及最终通过何种方式进行退出。

随后,围绕价值发掘,宋昊同样根据资产所处不同阶段,提出有针对性的观点。第一阶段,如何在不良阶段通过法定或各类途径,达成一个相对“便宜”的资产价格,实现价值发掘。第二阶段,资产成熟后,如何通过运营,例如注入新的业态、引入新的商管团队等方式,进一步提升运营回报率;或者通过提升项目某些品质提升最终的销售价格,这是实现资产价值增值的核心方向。第三阶段,对于持有型物业,最终可能需要通过发行公募REITs退出。目前,国内部分企业已经可以发公募REITs,这类企业可以获得较好的议价优势,同时呼吁更好地监理国内公募REITs市场。

最后,宋昊还认为,不良资产的处置链条很长,需要众多专业机构参与。从参与主体而言,需要整合更多的相关资源,例如律师、会计师、资金服务提供商以及运营数据提供商等各方,形成一套完整的方案,以确保效益最大化。此外,鉴于整体市场尚未恢复,未来也存在一定经济波动,这个时候的投资特别是不良资产的投资,更应保持底线思维,不同阶段赚取相对应的资金并承担对应的风险,但无论怎么变化,务必要将资产权益牢牢控制。

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论坛发言嘉宾名录

按发言顺序排序
易居企业集团首席执行官丁祖昱;中城投资总裁应华;爱建信托总经理吴淳;绿城管理执行董事兼CEO李军;克而瑞资管上海执行总经理朱青;瑞威资管副总裁、COO 宋昊;鼎晖投资夹层与信用基金董事总经理、特殊机会业务负责人吴锐;上海通力律师事务所合伙人任意;君合律师事务所上海分所合伙人缪晴辉;克而瑞执行总裁刘文超;光大安石资管总裁周颂明;CPE源峰董事总经理邵律;微领地集团CEO周君强;橡树资本中国董事总经理王岩

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第二场

2023观点资本圆桌

时间:2023年4月18日

地点:上海静安香格里拉大酒店

主办方:观点新媒体


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瑞威资管特殊资产事业部总经理赵永华(左二)参与发言

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议 题
2022年,在疫情反复、经济下行、市场疲软的背景下,AMC的盈利能力和资产质量也面临较大压力,从事不良资产经营业务风险在加大。2023年,在市场逐渐走出低迷时,不良资产处置公司该如何与房企合作,其他机会型基金如何发挥自身的优势加大对不良资产的处置力度?
观 点
瑞威资管特殊资产事业部总经理赵永华表示,经过近几年的整体调控以后,房地产市场的蛋糕或者份额越来越小,在不断缩减。
随着目前整个政策层面的放开,尤其是租售并举、保障性住房政策放开以后,我们认为保障性住房以及长租公寓将成为新一轮投资热点,可以予以重点关注。同时,赵永华总指出,未来房企竞争将集中在产业和经济有依托的城市圈和中心城市以及特大城市。这些城市发展速度很快,导致大量的人口流入,带来购房的需求,这些区域跟城市未来有可能是房企所关注的区域。
对于化解房地产风险,赵永华总认为房地产的风险主要来源于资金及经营风险,因此房企的融资部门要充分运用好相关政策,在坚持房住不炒的基本方针下,从信贷、发债、股权融资、不动产私募等多角度多元化拓宽融资渠道化解房企整体现金流风险,对于已经出现风险的单体不良或准不良项目,房企首先应努力自救,通过债转股、预重整或是重整模等方式进行自求,以保证项目不烂尾,确保房屋交付,保障民生。

最后,赵永华总提到,伴随政策层面引导AMC加速回归主业、鼓励金融AMC参与房地产风险处置,未来AMC与房企应该在共益债领域展开广泛合作。

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圆桌发言嘉宾名录

按发言顺序排序
麻省理工宁波(中国)供应链创新学院院长郭杰群;瓴寓国际CEO张爱华;乐乎集团创始人、CEO罗意;魔方生活服务集团首席战略官胡鼎;朗诗寓总经理章林;德邦证券首席分析师金文曦;方隅控股CEO陈坚;金地商置财务管理中心总经理、金地草莓社区总经理霍炳辉;朗诗寓总经理章林;绿地金创集团首席战略官李想;上海建工基金首席投资官汪海平;上海市国际股权投资基金协会副秘书长兼不动产分会秘书长凤晓龙;瑞威资管副总裁、特殊资产事业部总经理赵永华;润建咨询总经理胡茂生;金地集团开发管理公司业务发展部总经理张锋;北京金诚同达(上海)律师事务所高级合伙人贺国良;大成律师事务所合伙人刘唯翔;复星商业流通产业发展集团总裁助理、星唯基金总经理吴丹;朗诗青杉资本常务副总经理方旭东;上海建工基金首席投资官海平;深创投不动产基金投资部执行董事江南;高和资本投资管理部执行董事张尉

四月产业研读总结


我国不良资产市场快速扩容,正在进入又一个历史高峰期。公开数据显示,特殊资产处置市场未来三年至五年将保持20%以上的行业高增速,总体规模超10万亿元。在经济结构转型下,对特殊资产的处置大幕已开启,这也意味着中国的特殊资产处置市场将出现周期性的机遇,也将释放出更具吸引力的价值。瑞威资管愿携手众多产业链上下游同仁,共同追逐这转型时代里“最特殊的生意”。


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