瑞威资管五月产业研读概览（2）：不动产投资的新趋势与新策略

编者注：

1）随着宽松信贷政策放缓、银行出表压力增加、二级资本市场波动性不断、共振与企业发展和转型所需要的资本错配和缺口的增加，特殊机会投资的契机越发增多。从资产包的处置，到提供企业拓展新业务的流动性，挑战和机会并存，也许特殊机会投资最好的时代即将来临。2023年月25日，瑞威资管副总裁、特殊资产事业部总经理赵永华受邀出席“特殊机会投资与企业重组闭门研讨会”并参与发言讨论；

2）近年来，针对机构化住房租赁市场的政策支持力度逐步加大，行业规范不断理清，运营质量日益受到市场各方重视。集中式长租公寓凭借产权集中、标准化运营和管理、配套设施和服务完善等优势，日渐成为行业变革发展的又一大主流。2023年5月26日，瑞威资管副总裁、COO宋昊受邀出席“第七届地新引力峰会·住房租赁论坛”并参与圆桌讨论。

以下为五月产研第二期概览。

第三场

“特殊机会投资与企业重组闭门研讨会”

时间：2023年5月25日

地点：上海联合产权交易所

联合主办：

上海市国际股权投资基金协会、上海联合产权交易所

支持单位：上海仲裁委员会、上海企业重整事务中心

5月25日，在上海市第三中级人民法院的支持下，由上海联交所、上海市国际股权投资基金协会与上海仲裁委员会联合主办的“特殊机会投资与企业重组闭门研讨会”在上海联交所成功举办。来自银行、AMC、投资机构、中介服务机构、行业协会等单位的40余名嘉宾齐聚一堂,围绕会议主题展开讨论，共同搭建合作共赢的平台，探索推行庭外重组与庭内重整制度的衔接，实现有效资源整合，提升困境企业重组的效率和规模。瑞威资管副总裁、特殊资产事业部总经理赵永华受邀出席并参与发言讨论。

瑞威资管副总裁、特殊资产事业部总经理赵永华参与发言（内圈左一）

交流讨论环节，瑞威资管、文盛资产、浙商资管、爱建信托、上海仲裁委、铁狮门、东方藏山、尚银律所与毕马威等众多单位的嘉宾一起，针对“逆周期里的投资风险、重组重整中的难点问题、特殊资产处置效率、困境房地产纾困以及投资机构参与企业重组、重整、重构策略与关注点”等热点话题，进行了研讨。

围绕特殊资产投资的机会和风险点，瑞威资管副总裁、特殊资产事业部总经理赵永华认为，“目前资产仍延续下行趋势，尚未见底，巨大的存量市场，处置和去化难度更大，这是风险点之一。目前，要抓住特殊资产的机会不仅要考虑外部市场的因素，更要加强自身能力的建设，包括风险定价能力、多元化的处置能力以及内控管理能力，只有能力提升才能抓住投资机会。”

同时，就企业重组的难题，赵永华谈到，“企业重组的难点有三方面。首先是资金来源问题。资金来源一直是企业重组的核心问题，伴随着政策层面引导AMC加速回归主业，鼓励AMC参与房地产风险化解，资金问题已有了很大好转。我也呼吁AMC可以在政策允许范围内，加大对企业重组的投资力度，尤其是加大共益债的投资；其次是操盘能力问题，地产类的企业重组不仅是重整投资人的资金投入，有些项目需要续建和销售，因此对于重整投资人而言还需要有较强的操盘能力，我建议管理人在招募重整投资人时可以匹配资源，招募联合重整投资人，让重组领域内术业有专攻的机构通过管理人的招募匹配在一起，加速企业重组的推进。最后是债务人配合度问题，很多企业重组项目由于债务人的拒不配合，导致现场无法交接，财务账册不全，甚至虚构债务，严重影响到破产事宜的推进，对此，我认为，作为法院和管理人一定要穷尽法律措施，给予债务人震慑，同时在企业重组的设计中，也可以适当考虑债务人的利益，在解决企业破产重组的同时给与债务人可期待利益，以加速推动重组工作。”

在互动交流中，上海三中院党组成员、副院长兼上海破产法庭庭长俞秋玮介绍，上海破产法庭受理案件数呈逐年递增趋势，上海破产法庭优化破产审判运行机制，通过“执”“破”衔接、府院联动等工作机制，努力保市场主体护民生。她认为，与会投资机构等相关市场主体提出了不少有益的创新思路和方法，期待在各方支持下，可以更充分发挥制度功能，为经济社会发展提供有力司法服务和保障。

总结语：

虽然全球经济金融形势面临诸多挑战，下行风险不容忽视，但就像前段时间热播剧《狂飙》里那句著名台词：“风浪越大，鱼越贵”。特殊机会投资最好的时代也许已经来临。

本次研讨在多领域专家持续三个多小时的讨论中，将为行业发展注入新的思想与声音，有助于打造高水平重整融资及重组市场，为服务国家战略、优化营商环境作出更大贡献。

发言嘉宾（按首字母排序）：

爱建信托业务部总经理张天非、毕马威重组及特殊资产咨询服务总监徐晖、晨曦控股特殊机会业务部负责人童话、大成律师所高级合伙人路少红、大家财产保险上海分法律责任险负责人李亚军、鼎辉投资董事总经理吴锐、东方藏山资管执行总经理蒋超、广发乾和投资副总经理曾建、金浦投资合规风控负责人张童洁、聚信泰富基金项目投资部总经理胡潇、绿地金创执行副总裁裴刚、绿庭投资高级副总裁蓝玉成、芮恺商务合伙人沈健荣、瑞威资管特殊资产事业部总经理赵永华、润建咨询总经理胡茂生、润巍投资投资总监吴亮、上海地产集团资管部副总丁峰、上海建信创科股权投资投委会秘书段晓茹、上海联合产权交所非公产权交易总部副总经理王飞、上海尚银律师事务所执行主任王梦飞、上海市国际股权投资基金协会副秘书长凤晓龙、上海协力律师所高级合伙人王梦静、源阜股权投资合伙人张震、上海仲裁委员会ADR中心副秘书长汪怡群、上海仲裁委员会常务副主任范铭超、上置集团战略投资部总经理邢菲、圣历集团副总裁兼中和投资总裁顾翀、世茂集团助理总裁王长江、思睿集团地产投资部董事总经理冯墨、信保基金上海投资总监陈竑机、信达上海业务三处处长刘晓芸、浙商资管业务总监沈毅、正荣集团法务总监于英杰、中城投资董秘赵珂、中恒泰达资管副总经理谷玺。

第四场

第七届地新引力峰会·住房租赁论坛

时间：2023年5月23日

地点：上海交通大学上海高级金融学院

联合主办：交大高金、瑞威资管

协办：地金会

2023年5月26日，由克而瑞租售、克而瑞证券、易居沃顿商学院主办，中国房地产业协会指导的“第七届地新引力峰会·住房租赁论坛”在上海隆重召开。瑞威资管副总裁、COO宋昊受邀出席并参与《金融助力住房租赁的可持续发展探讨》的圆桌对话，与诸多嘉宾一起探讨住房租赁行业的发展。

瑞威资管副总裁、COO参与发言

圆桌对话环节，在谈到对当前租赁市场的观点时，宋昊讲到，“当前国内可以选择的赛道里，内卷情况比较突出，特别在重资产领域。相对而言，长租公寓是一个非常好的赛道，市场培育相对成熟。同时，我们也看到，租赁市场有很多的痛点亟待解决。一是资金端，比如资金退出问题。完成资产的熟化过程之后，从类REITs到公募REITs的过程还很漫长而且目前尚有不确定性。二是运营端，运营效率的整体提升空间有限，更多的是依靠资产本身的属性，同时在改造领域会受到诸多限制，在运营产品端同质化现象比较严重。总体而言，REITs的推出，未来是一个数万亿起步的市场，是目前少有的可能具备大幅增长的市场，瑞威资管也会深耕这个市场。略显不足的是，目前市场在顶层设计和实操层面还存在持续改善的空间。对此，我也呼吁政府部门能制定更科学更贴近市场的政策，为市场参与主体提供更广阔的参与机会。”

此外，在房地产市场下行的大背景下，在谈到企业的投资侧重点发生了什么变化以及如何看待目前的保租房和长租房市场发展时，宋昊表示，“目前，瑞威资管在投资资产时比较关注三个点：第一是资产的折价空间。从投资机构的角度来讲，投资期限可以长，但最终也是谋求退出的。在此期间要充分评估时间风险、政策风险以及底层资产本身的市场风险。短期内以我们的经验来看，资产的价格要比较低，其核心就是用价格折让未来的可退性。第二是产品的定位。避免同质化，突破重围的观念非常重要。第三是希望我们的合作伙伴，未来中长期也能够具备发行公募REITs的可行性。”

总结语：

近年来，随着租赁住房市场政策的不断完善与落地，我国住房租赁市场体系和制度建设明显加快，租房市场迎来诸多可喜变化。

“重购买，轻租赁”的传统观念正在逐步被打破。”租购并举、先租后买”的住房消费模式正在形成。以品质供给为基石，由“金融推力、多元主体”的两轮驱动布局正在快速出现。在住房租赁产业研究院连续监测的16个热点城市中，绝大部分城市在2022年的平均出租率均达到90%以上，租住生活方式初步形成。这些都与保障性租赁住房的长足发展密不可分。

从供给端的多元主体布局来看，近年来，地产系、中介系、金融系等各类企业布局住房租赁业务的积极性明显提升，长租公寓产品线逐渐丰富，住房租赁市场环境与产品品质得到明显改善。在保租房支持政策推动下，市场化长租公寓企业也积极参与到保租房的建设运营中来。随着保障性租赁住房供给量的逐渐增加，购房不再是“急不可待的事”，住房销售市场中“刚性”购房需求的节奏得以释放或放缓，房地产市场的发展会更趋平稳，“租购并举”的住房市场有望真正实现。

发言嘉宾（按首字母排序）：

百瑞纪集团联合创始人杨稷、城家总裁兼华住集团高级副总裁庄松成、方隅控股投资总经理赵崇杰、光大证券金融地产行业首席分析师何缅南、华润置地长租公寓REITs平台总经济师王戈宏、华住集团执行副总裁兼城家CEO王玲、克而瑞集团董事长丁祖昱、克而瑞证券资产管理部副总经理孙杨、克而瑞执行总裁刘文超、克而瑞租售总经理王伟、乐乎集团创始人&CEO罗意、瓴寓国际CEO张爱华、魔方生活服务集团副总裁钱智康、南京颐悦置业副总经理兼南京安居瑾家公寓总经理张日芳、瑞威资管副总裁兼首席运营官宋昊、上海城方租赁住房运营管理有限公司总经理陈远平、上海城投置业经营管理有限公司总经理尤玮、上海玮浦企业管理有限公司总经理助理张彬南、思睿集团创始人兼首席执行官倪文弢、微领地集团CEO周君强、沃顿上海中心秘书长兼克而瑞易沃高管教育总经理马彦文、中国房地产业协会长租房分会副秘书长刘颖、中海商业研拓总监兼投资发展及长租公寓全国负责人饶胤。

五月产业研读（2）总结

自瑞威资管于2018年底与交大高金联合推出子品牌“高金-瑞威大讲堂”后，瑞威资管持续聚焦城市产业园区、运营类商办资产、特殊机会、并购重组 、破产清收以及证券投资类私募基金等众多产业领域，不断整合产业链上下游各类专业资源，围绕产业发展的热点与难点，持续展开专业研读，与众多卓越的产业同仁积极地推动着产业的前行与变革。

后续，瑞威资管还将围绕产业发展、融合产业链资源，持续带来更多专业的深度内容。