网易 | 《赁客秀》第21期:长租房企业经营模式和盈利能力研讨会

发表时间:2023-07-29 11:32

(20230728)近年来,随着住房租赁利好政策的频发,我国住房租赁行业正进入快速发展阶段。2022年,行业迎来了实质性拐点——保租房公募REITs的上市,为行业打通了投融建管退的闭环。去年开始,不少租赁运营商开始实现盈利。如何发挥自身运营价值来实现盈利的持续增长,将成为企业需要研究的课题之一。

为了能更好地展现租赁运营企业的运营价值,728日,长租房企业经营模式和盈利能力研讨会在上海克而瑞集团总部成功召开。与会嘉宾包括:

建信住房租赁私募基金管理有限公司投资管理一部总经理白廉

建信住房租赁基金运营管理部业务副总张泽宇

天猫好房集团副总裁何义

中银资产管理有限公司资产证券化部助理副总裁董嘉杰

上海银行授信审批部赖良琴

黑石(上海)股权投资管理有限公司执行董事任奕琦

思睿集团地产投资部董事总经理冯墨

央地禾新私募基金董事总经理王海山

港城领寓总经理贾鲁娜

上海中城联盟投资管理股份有限公司金融市场部总经理周航

信保基金投资一部总经理李亚伟

上海建工基金投资部总经理韩轩

远东宏信建投基建业务部副总经理吕迎迎

中交二航局上海建设工程有限公司总经理助理李灵

南房集团租赁负责人刘博

城家战投部副总裁秦婷婷

平安不动产租赁住房投资总监程曦

睿星资本资产管理总监张慧星

瑞威资管品牌市场部总监郑涛

高和投资管理部投资经理孟茹

中冶华东片区商务负责人马玥

象屿金控消费金融事业部总监杨建德

上海邦信阳律所刘慧

中信建投房地产分析师黄啸天等。

会议伊始,克而瑞租售总经理王伟,发布了《中国住房租赁行业发展现状及租赁企业盈利能力研究报告》。从行业变化、发展现状、企业盈利能力探讨三个方面进行深入分享。

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1、行业变化:经过多年的发展,我国房地产行业由商品房主导旧模式租住并行新模式转变;长租房市场构成从商业化房源为主,过渡到保租房和商业化房源并驾齐驱的状态;企业从被动做租赁转向主动,民企主动拿地通过多种方式切入住房租赁赛道。住房租赁行业公募REITs落地,四只保租房公募REITs市场热度下降,目前与最高位价格下跌均超过10%;稳定运营的项目备受资本关注,加速资产退出。

2、发展现状:各地保租房筹集压力仍处高位,以集中新建为主向配建为主转变,改建、代理经租转保的重要性提升。新增租赁相关土地整体供应量降低,拿地企业更加多元。租赁社区项目加速入市,机构化长租房规模持续增长,国家队占比提升,租金城市分化严重;个人房源量价齐跌。核心城市出租率相对稳定,整体保持在90%上下。金融创新提速,2023年上半年长租公寓物业成交74.1亿,成交金额大幅提升。从业主体更加多元,新进品牌明显增多。

3、企业盈利能力探讨:住房租赁行业的轻中重三种商业模式各有侧重,目前国内企业更偏向轻重两端;国外典型租赁企业也以轻重模式为主,重资产模式资产回报率可达8%以上。租金、出租率决定了项目的EBITDA-U,目前上海租赁市场这两指标整体均下降;经测算,国内租赁企业轻、重资产项目运营十年平均EBITDA率均不超过6%。对比国内外租赁企业的盈利能力,资产退出获得的资本升值收益至关重要。目前重资产主要退出方式是大宗交易和REITs上市,央企两种方式均能涉及,而国家队企业以REITs退出为主;租赁企业的轻资产运营管理可与基金公司的资管投资相结合,共同提升资产价值。

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